全国各地纷纷都放开限购了。近日，成都，杭州，西安也放开限购了。这三个地方房地产市场还都算是非常好的，至少在全国供求关系还属于平衡状态，甚至还比较好。只剩下北京，上海，广州，深圳，天津，海南没有放开了。
各地政府纷纷出台政策，喊大家买房了，买了房就有城市户口。而且可以多买房，可以多买几套，随便买。
从2016年到2023年，房地产整整限购了八年呀。原来想在大城市里买二套房，门都没有。不卖给你，不允许你买。现在是求着你买了，完全放开了。不仅求着普通的老百姓买，还求着那些机构或者企业买。这是为什么？这是机会还是陷阱？
房住不炒的目标已经实现了。不仅限购要放开。在我看来，将来限价也要放开，让房地产彻底回归到市场属性。而且我认为北京，上海，广州，深圳，海南，天津也应该放开限购限价。
房地产未来到底会怎么样啊？为什么喊你买房啊？你买的房是机会还是陷阱？
现在的现实状况就是二手房量很大。去年二手房的销量比前年同比增长40%以上。去年，房屋销售总量比前年略增。这能得出什么结论？说明中国房地产市场需求体量仍然巨大，现在就是青壮年时期。但最黄金的时期已经过。房地产现在就是30到40岁的人。这么比喻应该比较贴切。为什么呀？
以城镇化户口计算的城镇化率不到50%，未来达到85%，是科学合理的。因为中国人多地少。很多发达国家，他们的城镇化率是高达80%到90%。各个国家的情况不一样。像中国人均耕地面积太少了。另外还有一个情况，在大城市里1/3以上的房子是老旧破小，有巨大的改善型住房需求。以上两个原因决定了房地产未来市场需求体量巨大。
房地产到底发生什么了？堰塞湖啊。二手房存在着堰塞湖。需要把二手房的闸门打开，彻底放开。一手房新房供应跟不上。2021年金融去杠杆。房地产企业缺钱度日如年。全力以赴去搞保交楼建设去了。叠加这几年市场信用口碑不好，很多人就想买二手房，至少是现房握在手里。这种情况未来能够改变吗？逐渐的缓慢的变好，应该是问题不大的。房地产企业还没有看到哪些上市公司玩消失的，至少还都是负责任的。
住房需求的矛盾很大呀。很多人没有自己的房子，都是靠租房子。租房子的人，他也希望住房环境逐渐改善。谁来囤房进行出租呢？从2016年到2023年，整整限购了八年。没有人囤房供这些想租房子的人来租房子。这怎么解决这个矛盾？房地产企业和国家都是讲快速周转的，不可能把资金压在这上面。自然就需要社会资本来推房供出租使用。所以，各地政府不仅鼓励自然人疯狂的买房，更鼓励机构，企业买房用于出租。这才是真正的目的。供应跟不上，房地产就会产生供需矛盾。
那么房价又是个怎么回事？中国的房价目前是科学合理的。所谓的科学合理，就是跟美国比。中国是交了70年土地使用权的。美国是年年要交房地产税。以70年为界限计算之后得出来的结论，中国目前的全国平均房价一万元每平方米，是科学合理的。
那么，未来房价能不能涨？答案是肯定的，肯定会涨。为什么呀？
2023年CPI同比增速0.2%，几乎是没有通货膨胀。2024年一季度又没有通货膨胀，通货膨胀率是0%。美国房价这几年上涨了35%，原因就是搞大水漫灌，产生了通货膨胀，所以房价大涨。中国应该搞什么样的通货膨胀才科学合理呢？中国年均按照2%的CPI增速比较科学合理。稍微积极一点，按照2％到3%之间的CPI增速也没问题。通货膨胀，一般都会落实到房地产的价格上面。如果长期维持2%的通货膨胀率，那么房价年年都会涨。涨幅在正常情况下维持在2%左右。
房价上涨的另外一个最重要的基础是什么？不是供应土地的价格上涨，而是人均工资涨幅。从当前来看，中国的制造业工人的人均工资跟美国比，那简直是便宜的不得了。欧美等发达国家，他们制造业工人的工资是我们的5到8倍。可是我们工人的劳动效率不比他们低。也就是说，中国的工人工资有大幅上涨的基础。大家也知道美国为什么疯狂的加关税，原因就是中国的商品价格太便宜了。甚至阻止中国的商品进入美国，商品价格太便宜了，进入美国之后，把美国国内的制造业就冲垮了。要不美国就要降低人力资源工资，怎么可能降工资嘛？美国如果降工资的话，那么美国人民可能会游行。美国这是无奈之举，所以要搞这些关税贸易壁垒。可是中国有优势啊，可以大幅上涨公司啊。如果未来中国工人的工资大幅上涨，房价必然取得更大涨幅。房价的高低很大程度上是取决于劳动人民收入的高低。收入越高，房价就会越贵。收入低，房价自然就便宜。
我想问题已经讲清楚了。未来年均2%的CPI增速能够确保房价稳健上涨。未来工资的上涨将促使房价上涨。当前的房价是科学合理的，但是未来的房价会稳健的上涨。房屋的另外一块收益是什么？全国平均一万块钱每平方米，住宅进行出租的话，算下来能够获得2%甚至超过2%的租金收益率。如果再加2%的通货膨胀带来房价上涨2%呢？那就意味着有4%的收益。如果你是全款买房，你就有这样的收益。如果您贷款买房，贷款利率4%，那么就意味着你不赚不赔。但如果工资大幅度的上涨，那么房价的上涨幅度会更大的。所以未来房价的涨幅是多少，最主要取决于工资涨幅。只要工资涨幅会高于实际GDP增速，也会带来房价的溢价。这就讲清楚了，房价未来的走势会是什么样子的？以这样的模型去分析大家自己去预判，未来的CPI会怎么样，未来的工资涨幅会怎么样。房价就取决于通货膨胀率和工资涨幅。
您是新购第一套住宅也好，您是改善型住房也好，这一点是刚性需求，毫无疑问买房肯定比住房划算。就看你买不买得起。从2025年开始，房价估计就开始稳健上涨了。房价不可能大涨暴涨特涨。会温和的上涨。如果房价每年上涨2%。然后贷款利率是4%，那肯定买房比租房划算。如果没有通货膨胀率且房价也不涨，那肯定租房比买房划算，可是这可能吗？中国怎么可能长期实行零通货膨胀率呢？
还有一类就是投资性买房了。投资性买房上面已经讲的很清楚了，不会赔本。能赚多少，主要取决于未来的货币供应量。也就是说，通货膨胀率。还有一个最主要取决于工资上涨幅度。从中长期来看，不赔本这是肯定的，至少买房子跟存银行利息的收益基本差不多。能额外多获得多少收益率，那就得看通货膨胀率以及工资上涨幅度。还有一个最重要的就是你买的位置和周边的环境怎么样？你淘到了一套好房子，未来自然就会有更好的升值。
六月份，欧洲可能要开始降息了。今年四季度，美联储要开始降息了。外围货币可能会向中国流入，会导致一定的通货膨胀。另外，我们国家也要实行积极的财政政策，实行宽松的货币政策。今年中国的CPI增速目标是3%左右。可是一季度是0%。如果中国CPI增速目标真的达到3%，今年的房价必涨无疑。各地废除限购政策或许就是正在铺路，为后期的房价上涨做准备。也是为购房者购房的积极性来做铺垫。说白了，政府就是喊你买房，也会给你好处。所谓的好处，就是通过通货膨胀让房价上涨给你溢价效应。你如果有钱就拿出来买，如果是自己的本钱买那最好。不贷款买房，那就是包赚不赔呀，跟存银行利息也没啥区别呀，还能抗通货膨胀。
我的观点就是这样清晰简单。欢迎大家交流探讨。
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